Vorfälligkeitsentschädigung

1. Fehlendes berechtigtes Interesse.
2. Keine Vorfälligkeitsberechnung, wenn...
   1. Ihr Institut hat die Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft beschrieben
   2. Sie können den Darlehensvertrag noch widerrufen
   3. Sie stellen den Käufer als Ersatzkreditnehmer oder bieten ein Ersatzgrundstück als Sicherheit an
   4. Ihre Lebensversicherung wurde fällig oder der Bausparvertrag zugeteilt
   5. Ihr Kreditinstitut macht Ihnen ein Angebot auf Rückzahlung
   6. Das Kreditinstitut hat Ihr Verbraucherdarlehen gekündigt
3. Behandlung bankseitig gekündigter Nicht-Verbraucherdarlehen.
4. Besondere vorzeitige Rückzahlungsrechte.
   1. Das Sondertilgungsrecht.
   2. Die Teilablösung.
   3. Das Tilgungssatzanpassungsrecht.
5. Das Verhältnis von Aktiv-Aktiv- und Aktiv-Passiv-Vergleich.
6. Mit der Rückzahlung ersparte Kosten
   1. Der Umfang ersparter Risikoaufwendungen.
   2. Der Umfang ersparter Verwaltungskosten.
7. Rechnerische Vorgaben für die Entschädigungskalkulation
   1. Wiederanlage in thesaurierende oder ausschüttende Wertpapiere.
   2. Auswahl der Wiederanlagezinssätze: Bundesbankstatistik oder PEX-Renditen.
   3. Negativrenditen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Es ist wie der Name bereits zu erkennen gibt, eine Entschädigung, also ein Schadensersatz. Sie steht für den Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile, die ein Darlehensgeber erleidet, wenn ein Darlehensnehmer das ihm gewährte Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgibt. Vorfälligkeit bedeutet somit nichts anderes als die Vorzeitigkeit der Rückzahlung.

Häufig benutzen die Kreditinstitute nicht den Begriff der Vorfälligkeitsentschädigung oder Nichtabnahmeentschädigung, sondern sprechen von Ablöseentgelt, Aufhebungsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt oder ähnlichem. Sie lassen sich dann vom Kunden die Höhe der verlangten Aufhebungsgebühr per Unterschrift quittieren. In diesem Fall ist Vorsicht geboten.

Zunächst einmal sollten Sie beachten, dass beim Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet wird. Wir informieren Sie über die entsprechenden Konstellationen. Sollte eine Vorfälligkeitsentschädigung aber dennoch zu begleichen sein, erklären wir Ihnen die Berechnungsweisen und die gerne zu Lasten der Kreditnehmer übersehenen Stellschrauben.

Am 31. Dezember 2024 ist es wieder soweit: Ansprüche aus dem Jahr 2021 verjähren an diesem Tag. Wir als Sachverständigenbüro, das sich auf die Prüfung von Girokonten, Sparanlagen, Konsumentenkrediten und Wohnungsbaudarlehen spezialisiert hat, weisen ausdrücklich darauf hin, dass ehemalige Bankkunden, deren Geschäftsverbindungen, Kredit- oder Sparverträge im Jahr 2021 beendet oder gekündigt wurden, davon ausgehen sollten, dass ihre Ansprüche mit Ablauf des 31.12.2024 verjähren. Also rechtzeitig handeln!

Die Flugzeuge bleiben am Boden, aber die Zinsen heben merklich ab. Sie gehen geradezu in den Steigflug über. Der aktuelle Zinssatz für zehnjährige Baudarlehen liegt für Leute mit erstklassiger Bonität und ausreichendem Eigenkapital zurzeit bei 1,6%. Vor Jahresfrist lag er noch bei 0,7%, vor fünf Jahren bei 0,9%. Viele Bauherren, die ungeachtet des damals günstigen Zinsniveaus vor fünf Jahren einen Kredit zu 1,5% vereinbarten, müssen bei einer Darlehensfortsetzung aktuell mit einem Satz von mindestens 2% rechnen. Die Heizölpreise haben sich verdreifacht, die Inflation ebenfalls. Wenn sich nun auch die Zinsen verdreifachen?

Für Verbraucherdarlehensnehmer gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, einen Immobilienkredit ohne die lästige Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen (fehlerhafte Beschreibung der Vorfälligkeitsentschädigung, Pfandtausch, bankseitig gekündigter Kredit u.w.m.). Wir informieren, worauf Sie achten sollten. Auch sind wir Ihr Ansprechpartner, soweit es um die Übernahme einer Finanzierung von Prozesskosten oder die Erstellung von Gutachten gegen eine Erfolgsbeteiligung geht. Zudem beraten wir Sie in allen problematischen Darlehensfragen.

Kündigt eine Darlehensgeberin die langfristige Darlehensbeziehung mit einem Verbraucher, so darf sie für die Rücknahme des Immobiliardarlehen mit Festzinssatz keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. So entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.01.2016.

Banken hassen diesen Trick. Geben Sie beim Hausverkauf Ihren günstigen Kreditzins an den Immobilienkäufer weiter. Der zahlt Ihnen dafür einen kleinen Preisaufschlag und Sie zahlen keine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wir erklären Ihnen, wie das geht.

• Das EuGH-Urteil
• Allgemeine Einordnung des Themas
  1. Verbraucherdarlehen
  2. Immobiliardarlehen
  3. Fortgesetztes Kapitalnutzungsrecht
  4. Bankseitige Kündigung
  5. Vorläufiges Fazit
• Der Widerrufsjoker
  1. Die rechtsfehlerhafte Widerrufsbelehrung
  2. Der nachträglich erklärte Widerruf
• Quantifizierung der Rückabwicklungsansprüche
  1. Keine Vorfälligkeitsentschädigung
  2. Ansprüche aus der Rückabwicklung

Wie schön! Ich muss nur eine Handvoll Eingaben tätigen, um meine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Doch kann dieses Ergebnis stimmen. Wohl kaum. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank beanspruchen, wenn sie ein Immobiliendarlehen (= Hausfinanzierung) mit einem über eine längere Laufzeit vereinbarten festen Zinssatz vor dem ersten möglichen Rückzahlungstermin zurücknimmt. Wird die Annahme eines vertraglich vereinbarten Darlehens vom Kunden bereits vor seiner Auszahlung verweigert – häufig bei Forwarddarlehen –, so spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung.

In der Diskussion um die Zinsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung von Immobiliendarlehen taucht eine Vielzahl von Begrifflichkeiten auf, die häufig dasselbe, manchmal aber auch etwas Unterschiedliches meint: Vorfälligkeitsentschädigung, Ablöseentschädigung, Vertragsentschädigung, Aufhebungsentschädigung, Ablösegebühr, Aufhebungsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt, Ablöseentgelt, Aufhebungsentgelt, Vorfälligkeitspreis, Aufhebungspreis usw. Wir erklären den Unterschied.

Am 21.03.2016 trat das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Es enthält viele Neuregelungen, die sich auf das Verhältnis des Immobiliar-Verbraucherdarlehensnehmers zu seiner Bank auswirken. Auch in Bezug auf die Vorfälligkeitsentschädigung ergingen neue Vorschriften. Deren tiefergehende spezifische Ausgestaltung sollte allerdings einem weiteren Gesetzgebungsverfahren vorbehalten bleiben, das die Ergebnisse einer speziell zu diesem Zweck eingerichteten Arbeitsgruppe verwerten sollte. Die Zielsetzung, eine Richtschnur für die spezifische Ausgestaltung des Instruments der Vorfälligkeitsentschädigung zu erarbeiten, wurde damit eher verfehlt. Diese Studie erhebt den Anspruch, auf wichtige Fragen um die Vorfälligkeitsentschädigung die passenden Antworten zu geben.

Die mageren Risikokostenerstattungen, wie sie von der Rechtsprechung bisher hervorgebracht wurden und von den Instituten weitgehend benutzt werden, halten einer Validierung unter den aufsichtsrechtlichen Vorschriften der Risikovorsorge und -abpufferung nicht stand. Insbesondere im Bereich des grundpfandrechtlich besicherten Unternehmenskredits deuten bereits die hohen Aufschläge auf die marktüblichen Darlehenszinssätze, die bei Kreditgewährung angefordert werden, darauf hin, dass hier andere Risikoerwägungen gelten.

1. Was ist ein Immobiliardarlehen?
2. Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliardarlehen
3. Der Widerrufsjoker
4. Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei bankseitig gekündigten Darlehen

Die aktuellen Staats- und Finanzkrisen erschüttern nicht nur die Anleihe- und Aktienmärkte, sie nehmen auch einen erheblichen Einfluss auf die Kosten einer vorzeitigen Darlehensablösung, die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine direkte Folge der Finanzierungskrisen in den Weichwährungsländern der EU stellt die Flucht der Anleger in die vermeintlich „noch“ sicheren Häfen der Geldanlage dar. So bewirkte die zunehmende Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen einen starken Kursanstieg und damit einen Renditeverfall.

Viele Banken vertrauen auf ihre kostenbewusste Kundschaft, legen ihnen Abrechnungen vor, die in ähnlicher Form den Ergebnissen der Vorfälligkeitsrechner bei einer Obergrenzenprüfung im Internet entsprechen und fordern gemessen an den Vertragsinhalten weit überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen von ihren Kunden.

Wenn eine Bank aber bei der Forwarddarlehensentschädigung in der gleichen Weise vorgeht, sie also behandelt wie eine Darlehensnichtabnahme – das tun fast alle Institute –, so verschafft sie sich einen Vorteil, denn die Nichtabnahmekalkulation unterstellt, dass nach dem Zeitpunkt der Erklärung der Nichtabnahme der Kunde verpflichtet gewesen wäre, das Darlehenskapital zu verzinsen und darauf seine monatlichen Raten zu entrichten. Das aber ist bei einem Forwarddarlehen, dessen Nichtabnahme noch während der Vorlaufzeit erklärt wird, nicht der Fall. Tatsächlich hätte die Bank bis zum Ende der Vorlaufzeit keinen Anspruch auf Darlehensraten und –verzinsung gehabt. Mithin kann sie diese auch nicht als Schaden verbuchen und ersetzt verlangen.

Bankkunden kann nur dringend empfohlen werden, die Zinsentschädigungsabrechnungen der Institute von sachverständiger Seite prüfen zu lassen.

Die Darlehenszinsen steigen auf breiter Front. Die Bauherren, die neue Kredite aufnehmen müssen, ärgern sich. Die Immobilienverkäufer, die Darlehen mit festgeschriebenen Zinsen vorzeitig ablösen möchten, freuen sich über niedrige Vorfälligkeitsentschädigungen. Und was ist mit jenen Schuldnern, denen die Bank das Darlehen vorzeitig wegen Zahlungsverzug, wegen nicht ausreichender Besicherung oder aus anderen triftigen Gründen kündigte? Dieser Artikel soll dazu beitragen, ihre Stimmung aufzuhellen.

Zukünftige Sondertilgungen sind bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Das Landgericht Darmstadt hat mit Urteil vom 23.08.2006 zu Gunsten der Darlehensnehmer entschieden:

Das vertraglich eingeräumte Sondertilgungsrecht des Darlehensnehmers ist bei der Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung schadensmindernd zu berücksichtigen. Die häufig von Banken zitierte Rechtsprechung des OLG Frankfurt (Urteil vom 25.05.2000) ist nicht geeignet, die Rechtsauffassung, zukünftige Soldertilgungen seien nicht zu berücksichtigen, zu stützen. Auch bereits gezahlte Entschädigungen können damit unter Berücksichtigung des Sondertilgungsrechts noch erheblich reduziert werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Klassiker der 90er Jahre. Und man sollte meinen, dass nach mehreren Grundsatzurteilen des BGH die Fronten zwischen Bank und Darlehenskunden nunmehr befriedet sind. Die Banken halten sich an die höchstrichterlichen Vorgaben, und die Darlehensnehmer erkennen, dass ihnen eine maßvolle Entschädigung für die vorzeitige Darlehensrückzahlung auferlegt wurde. Tatsächlich wird noch immer getrickst. Wenn die Aufdeckungswahrscheinlichkeit hoch ist, dann sind die Tricks subtiler.

Da Vorfälligkeitsentschädigungen schon bei ganz normalen privaten Baufinanzierungen nicht selten im fünfstelligen Bereich liegen, lohnt es sich zu fragen, ob die Zinsentschädigung rechtmäßig berechnet wurde.

Rechtliche Qualifikation der Zinsentschädigung für die vorzeitige Vertragsaufhebung bei variabel verzinslichen Finanzierungen zu festgeschriebenen Zinssätzen

1. Wie mache ich aus einem variabel verzinslichen Kreditgeschäft ein Festzinsgeschäft?
   1. Das Festzinsdarlehen mit Disagio
   2. Das Festzinsdarlehen mit Sondertilgungsmöglichkeit
   3. Variables Darlehen kombiniert mit Zinsbegrenzungsvereinbarung
   4. Variables Darlehen kombiniert mit Swapgeschäft
2. Die rechtliche Qualifikation derartiger Kombinationsgeschäfte
   1. Beratungsverschulden beim Abschluss des Kombinationsgeschäfts
      • Verletzte Aufklärungspflichten
      • Fehlerhafte Beratung
   2. Unwirksame Kündigungsbeschränkung bei wirtschaftlicher Einheit beider Geschäfte
      1. Rechtliche Konsequenzen bei wirtschaftlicher Einheit beider Geschäfte
         • Variables Darlehen plus Zinsbegrenzungsgeschäft
         • Variables Auslandsdarlehen und Swapgeschäft
      2. Das Bestehen der Voraussetzung einer wirtschaftlichen Einheit
   3. Börsentermin- oder Differenzgeschäft
      • Das neue Recht
      • Das alte Recht
3. Ergebnis

Die Hypothekenbanktöchter von Commerzbank, Deutsche Bank und Dresdner Bank werden sehr wahrscheinlich miteinander verschmolzen. Unter der Kundschaft werden sich einige größere Darlehensnehmer ärgern. Sie haben ihre Kreditengagements bewusst auf die drei Institute verteilt, um dem einzelnen Institut keinen allzu großen Einblick in die wirtschaftliche Gesamtsituation zu gewähren. Möglicherweise überlegen sie deshalb, die laufenden langfristigen Kreditengagements oder Teile dieser Engagements aus den zu fusionierenden Instituten herauszulösen. Diese Kreditkunden fragen sich heute, ob sie ein Recht dazu haben, den laufenden Darlehensvertrag fristlos ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen.

Der Bundesgerichtshof liefert die Begründung für das verbraucherfreundliche Urteil zur Vorfälligkeitsentschädigung vom 30.11.2004.

Zum Hintergrund:
Obwohl die Deutsche Bundesbank als unabhängige Institution die Kurse von Hypothekenpfandbriefen, die auf den Kapitalmärkten gehandelt werden, auf statistisch gesicherter Grundlage erhebt, meidet eine Vielzahl von Kreditinstituten die dabei resultierenden Wertpapierrenditen für die Ermittlung von Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese Praxis hat der BGH mit seinem Urteil beanstandet. Die Begründung für das Urteil wurde nachgereicht. Die entsprechenden Informationen erhalten Sie, wenn Sie diesem Link folgen.

Schon zum zweiten Mal rügt der BGH die Vorfälligkeitsentschädigungspraxis der Bankenwelt. Unzulässig niedrige Wiederanlagerenditen hätten zu zu hohen Vorfälligkeitsentschädigungen geführt. Alle Darlehensnehmer, die in der Vergangenheit Vorfälligkeitsentschädigungen bezahlten, sind betroffen. Rückerstattungsansprüche auf gezahlte Entschädigungen von über 20% sind möglich. Es besteht die Gefahr, dass ein etwaiger Anspruch schon zum 31.12.2004 verjährt. Somit ist Eile geboten.

Damit hatten die wenigsten gerechnet. Mit seinem jüngsten Urteil (BGH XI ZR 27/00) rückt der Bundesgerichtshof von seinem Grundsatzurteil zur Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Jahr 1997 wieder ein Stück weit ab. Alle Darlehensnehmer, die eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlten, auch solche, die sich in der Vergangenheit erfolglos oder nur mit einem Teilerfolg an ihre Bank wandten, sind aufgefordert, ihr Anliegen nochmals überprüfen zu lassen.

Klaus Kopka aus Wiehl kann wieder lachen. Vor über 20 Jahren nahm Herr Kopka einen Kredit über 152.000 DM auf. Der Zinssatz von zunächst 6,50% sollte den Veränderungen der Marktlage entsprechend nach oben oder unten angepasst werden. Hatte er schon die umständlichen vertraglichen Regelungen nicht verstanden, so wurmte ihn in der Folgezeit die bankliche Abrechnungspraxis.

Kam der Kreditvertrag unter der Mitwirkung eines Kreditvermittlers zustande? Ja! Kreditnehmer, denen das vereinbarte Darlehen vor seiner Auszahlung bereits gekündigt wurde, oder die dieses nicht in Anspruch nahmen, sollten weiterlesen.

Die unterschiedlichen Berechnungspraktiken der Banken hinsichtlich der vom Kreditnehmer zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung haben in den vergangenen Jahren für eine Fülle von gerichtlichen Auseinandersetzungen gesorgt. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) soll nun für Klarheit sorgen – überraschte Blicke bei der Urteilsbekanntgabe blieben dabei nicht aus.

Bankkunden, die bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehensvertrages eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, winkt eine Rückzahlung. Den Kreditinstituten sind vom BGH Berechnungsmethoden vorgegeben worden.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Darlehen mit langjähriger Zinsfestschreibung in Ausnahmefällen, zum Beispiel bei einer Scheidung, vorzeitig abgelöst werden darf. Wieviel das den Kunden kostet, hängt von der Urteilsbegründung ab.

Banken haben monopolisitische Stellung, Schadensberechnungen nicht ungeprüft begleichen. 80% der Beschwerden von Bankkunden betreffen die Vorfälligkeitsentschädigung. Die verlangten Entschädigungen machen häufig mehr als 10% des geschuldeten Restkapitals aus.