Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf

Für Sie als Verbraucherdarlehensnehmer gibt es eine Vielzahl von Möglichkeiten, einen Baukredit ohne die lästige Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Nur beachten Sie bitte, Ihr Institut wird Sie nicht darauf hinweisen, sondern in der Regel alle Hebel in Bewegung setzen, trotzdem an diese Zinsentschädigung zu gelangen.

Umgekehrt sollten auch Sie alle Hebel in Bewegung setzen, bei steigenden Zinsen, den Zinsvorteil, den Ihre Kreditgeberin durch die vorzeitige Ablösung vereinnahmen würde, für sich selbst zu nutzen. Den Weg dorthin weist die Rechtsprechung zur Schuldübernahme, also die Ersatzkreditnehmerentscheidung, und zum Pfandtausch (vgl. auch: Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei steigenden Zinsen!). Werben Sie den Käufer Ihrer Immobilie als Ersatzkreditnehmer, der den zinsgünstigen bereits laufenden Kredit gegen einen Aufschlag auf den Kaufpreis übernimmt, oder nutzen Sie den zinsgünstigen Kredit für eine andere Ihnen gehörende Immobilie weiter. Lassen Sie Ihr Darlehen auf die Ersatzimmobilie umschreiben.

Beachten Sie bitte: Wir sind Ihr Ansprechpartner, soweit es um die Übernahme einer Finanzierung von Prozesskosten oder die Erstellung von Gutachten gegen eine Erfolgsbeteiligung geht. Zudem beraten wir Sie in allen problematischen Darlehensfragen. Schicken Sie eine Mail an mail@wehrt.de oder telefonieren Sie mit uns: 04161 996816.

Die Haupt-Ansatzpunkte

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlerhafter Beschreibung im Vertrag

Banken sind ihren Kunden gegenüber für Verträge, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB verpflichtet, die Berechnung einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung bereits im Darlehensvertrag zu beschreiben. Hat Ihr Institut die Beschreibung vergessen oder ist der Text fehlerhaft, so dürfen Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung das Vertragsverhältnis beenden.

Umstritten ist die Auffassung von Knops (NJW 2018, 1505) und Möller (BeckOK BGB /Möller, 56. Ed. 1.8.2020, BGB § 502 Rn. 3), wonach weder das von der Kreditwirtschaft gepflegte Berechnungsmodell des Aktiv-Passiv- noch das des Aktiv-Aktiv-Modells seit der verpflichtenden Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom 21.03.2016 weiterhin zulässig seien. Alle sich auf diese beiden Methoden beziehenden Beschreibungen sind als fehlerhaft einzustufen, denn nach der geltenden Rechtsprechung enthalten beide Methoden den sog. Zinsmargenschaden, also den entgangenen Gewinn der Bank, als Schadenskomponente. Unter einer rechtskonformen Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist aber dieser sog. Zinsmargenschaden keine zusätzlich ersatzfähige Schadenskomponente.

Im Rahmen der Aktiv-Passiv-Methode wird der Vertragszinssatz einer Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen gegenübergestellt. In der Zinsdifferenz zwischen einem Kreditzinssatz und einer Wertpapierrendite ist aber stets der bankliche Gewinn enthalten. Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich wird zwar mit einem zu aktuellen Konditionen ausleihbaren Darlehen verglichen, doch ein Zinsmargenschaden oben noch aufgesattelt. Auch das mache diese Berechnungsweise nach der Auffassung der obigen Autoren unzulässig.

Soweit die Literatur den Aktiv-Passiv-Vergleich weiterhin als zulässig erachtet, bezieht sich eine klassische Haltung der Verbraucherdarlehensnehmer darauf, dass sich der Zeitraum, für den die Vorfälligkeitsentschädigung beansprucht werden darf, korrekt auf den Zeitraum bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit zu beziehen hat – im Regelfall die kürzere der beiden Fristen: a) Ablauf der Zinsbindungsfrist bzw. b) zehneinhalb Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehenskapitals – und nicht wie in vielen Beschreibungen von Darlehensverträgen des Sparkassen- sowie genossenschaftlichen Banksektors (Volks-, Raiffeisen-, Sparda- und PSD-Banken) auf die gesamte Vertragslaufzeit. So hatte jedenfalls das Landgericht Hamburg entschieden (Urteil vom 19.02.2021, Az.: 318 O 146/20). Ähnliche Entscheidungen ergingen vom Landgericht Darmstadt (Urteil vom 14.06.2022, Az.: 13 O 6/22), Landgericht Bonn (Urteil vom 22.12.2022, Az.: 17 O 89/22) und vom Saarländischen Oberlandesgericht (Urteil vom 26.01.2023, Az.: 4 U 134/21). Dagegen steht allerdings ein Urteil des OLG Stuttgart (Urteil vom 23.02.2022, Az.: 9 U 168/21), welches das anderslautende Urteil des Landgericht Ravensburg vom 01.06.2021 (Az.: 2 O 452/20) aufhob.

In einem Fall vor dem Landgericht Kiel (Urteil vom 4.11.2022, Az.: 12 O 198/21) ging es darum, dass die Sparkasse zwar darauf hinwies, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung maximal bis zum Ende der Zinsbindungsfrist beansprucht werden darf, dabei allerdings übersah, dass bei Verträgen mit Bindungsfristen von mehr als zehneinhalb Jahren bereits das gesetzliche Kündigungsrecht des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB greift, dass eine vorzeitige entschädigungsfreie Rückzahlung bereits nach zehn Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist möglich ist.

Folgte man der Rechtsansicht des Landgerichts Rostock (Urteil vom 10.02.2021, Az.: 2 O 872/19), so dürften wohl sämtliche Vorfälligkeitsentschädigungsbeschreibungen des Sparkassensektors nicht geeignet sein, rechtmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung von den ablösenden Kunden zu verlangen, denn das Gericht moniert, dass zwar die verschiedenen Komponenten der Zinsentschädigungsberechnung wie Vertragszins, Wiederanlagerenditen, ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ausgeführt werden, aber nicht ausreichend verdeutlicht wird, in welchem rechnerischem Beziehungszusammenhang sie stehen. Dieser engen Sichtweise werden möglicherweise viele Gerichte nicht folgen.

Vergessen wurde von den Geldhäusern auch häufig darzustellen, dass die Sondertilgungs- oder Tilgungssatzanpassungsrechte schadensmindernd zu berücksichtigen sind. Auch damit werde das bankliche Verlangen nach einer Vorfälligkeitsentschädigung vereitelt, so das Landgericht Konstanz (Urteil vom 08.12.2020, Az.: C 4 O 155/20) bereits im Jahr 2020, ihm folgend das Landgericht Hamburg (Urteil vom 06.07.2023, Az.: 302 O 24/23), ablehnend dagegen das OLG Frankfurt mit Hinweisbeschluss vom 10.01.2023 (Az.:23 U 102/22).

Die Wellen um die Beschreibung der Vorfälligkeitsentschädigung schwappen mittlerweile schon bis zum Europäischen Gerichtshof hoch. In mehreren Urteilen zu Kfz-Finanzierungsverträgen (Az.: C 33/20, Az.: C 155/20 und Az.: C 187/20) forderten die Richter, dass das finanzierende Institut die Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung so zu beschreiben hat, dass der Autokäufer die Höhe einer solchen Entschädigung eigenständig berechnen kann, anderenfalls würden es seinen Anspruch auf die Zinsentschädigung verlieren. Dem aber genügen die Beschreibungen der deutschen Kreditwirtschaft in Bezug auf die Immobiliendarlehensverträge wohl kaum. Doch die Instanzgerichte lehnen eine entsprechende Anwendung der EuGH-Rechtsprechung auf Baukredite unter Verweis auf einen Beschluss des BGH (Beschluss vom 12.10.2021, Az.: XI ZR 655/20) häufig ab.

Das OLG Frankfurt (Urteil vom 1. Juli 2020, Az.: 17 U 810/19) beschäftigte sich mit einem Spezialfall. Es rügte die Entschädigungsbeschreibung der Commerzbank. Die Commerzbank formulierte im Hinblick auf die Wiederanlagegeschäfte beim Aktiv-Passiv-Vergleich: „Dabei differenziert die Bank wie folgt:“ Sodann stellte sie die Anlage der vorzeitig zurückgeführten Valuta in Hypothekenpfandbriefe als eine Art der Wiederanlage dar, ohne eine zweite Variante, nach der offensichtlich differenziert werden sollte, überhaupt zu beschreiben. Mithin war die Beschreibung unvollständig und unklar. Die Revision gegen das Urteil wurde nicht zugelassen. Die daraufhin erfolgende Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank wies der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 28. Juni 2021 zurück (Az.: XI ZR 320/20). Commerzbankkunden haben daher möglicherweise gute Chancen, um die Vorfälligkeitsentschädigung in Gänze herumzukommen.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei fehlenden Angaben im Vertrag

§ 494 Abs. 6 BGB regelt die Pflichtangaben zur Laufzeit und zur Kündigung des Kreditvertrags. Sind diese unvollständig oder fehlen sie sogar, so besteht ein Recht auf jederzeitige Kündigung. Da Vorfälligkeitsentschädigungen dafür gedacht sind, den Banken ihren Zinsschaden auszugleichen, der eintritt, wenn der Kunde zu einem Zeitpunkt aus dem Vertrag heraus möchte, zu dem er noch nicht über ein Kündigungsrecht verfügt, schuldet er, sofern er über eine jederzeitige Kündigungsmöglichkeit verfügt, auch keine Zinsentschädigung. So jedenfalls entschied das Landgericht Ravensburg (Urteil vom 21.03.2023, Az.: 2 O 277/22).

In diesem kurzen Beitrag befasse ich mich mit den Möglichkeiten, die Sie nutzen können, wenn Ihr Institut aufgrund eines seit dem Vertragsschluss unveränderten oder gesunkenen Zinsniveaus für die Ablösung des mit einem Festzinssatz ausgestatteten Hausdarlehens berechtigterweise eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Weitere Ansatzpunkte

1. Widerruf

Innerhalb der ersten 14 Tage nach Vertragsschluss dürfen Sie Ihren Vertrag auf jeden Fall noch widerrufen. Dafür darf Ihnen keine Gebühr und auch keine Entschädigung in Rechnung gestellt werden. Hatte das Geldhaus Sie zudem fehlerhaft oder gar nicht über das Widerrufsrecht belehrt, so wurde die Widerrufsfrist noch nicht einmal in Gang gesetzt. Dann verbleibt Ihnen ein Zeitfenster von einem weiteren Jahr, innerhalb dessen Sie Ihren Vertrag, ohne irgendwelche Kosten fürchten zu müssen, jederzeit widerrufen können.

Verträge, die vor Mitte März 2016 erstmalig vereinbart wurden, genießen sogar häufig noch ein zeitlich unbeschränkt wahrnehmbares Widerrufsrecht.

2. Bankseitig gekündigter Kredit

Haben Sie sich schon einmal darüber gewundert, dass Ihr Institut Ihnen nahelegt, die finanzierte Immobilie zu verkaufen, weil Sie nach dessen Meinung in Zahlungsschwierigkeiten sind? Wieso kündigt Ihre Kreditgeberin dann nicht einfach? Auf bankseitig gekündigte Darlehen ist keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Daher versucht Ihr Geldhaus, Sie dazu zu bewegen, dass Sie aus Ihrem eigenen Antrieb heraus die Vertragsbeziehung beendigen. Dann darf Ihr Geldhaus Ihnen gegenüber nämlich trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

3. Pfandtausch

Wenn die finanzierte und mit dem Kredit belastete Immobilie von Ihnen veräußert wird, die laufende Zinsbindungsfrist für das Darlehen aber noch nicht abgelaufen ist, so sollten Sie – gerade in der heutigen Zeit noch laufender gering verzinslicher Darlehen, aber hoher Zinsen für Neuabschlüsse – darauf schauen, ob Ihnen nicht die Möglichkeit für eine weitere Verwendung des Darlehenskapitals auf eine andere Liegenschaft zur Verfügung steht. Das Ersatzobjekt ist dann mit dieser Kreditschuld zu belasten, das Darlehen können Sie somit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist weiterhin nutzen. Voraussetzung für einen solchen Pfandtausch ist die Werthaltigkeit des Ersatzobjekts. Ein Institut darf den Pfandtausch nicht ohne weiteres ablehnen. Unter den erfüllten Voraussetzungen haben Sie einen Anspruch auf den Pfandtausch.

4. Stellung eines Ersatzkreditnehmers

Wenn der Käufer Ihrer Immobilie an das Sie finanzierende Kreditinstitut herantritt, das laufende Darlehen zu übernehmen, so darf das Geldhaus diesen Wunsch nicht von vornherein ablehnen. Es hat zu prüfen, ob eine ausreichende Bonität des Käufers vorliegt. Ist diese gegeben, so haben Sie einen Rechtsanspruch, Ihr Darlehen an den Käufer zu übertragen. Dafür ersparen Sie sich in Zeiten niedriger Marktzinssätze die Vorfälligkeitsentschädigung, in Zeiten gestiegener Zinsen können Sie sich vom Käufer für die Übernahme des Darlehens ein zusätzliches Entgelt zum Kaufpreis versprechen lassen. Damit konsumieren Sie den Zinsvorteil. Anderenfalls würde die Bank den Zinsvorteil nutzen.

5. Bausparvorauskredite und Lebensversicherungsdarlehen

Die Zuteilung eines Bausparkredits oder die Auszahlung einer fällig gewordenen Lebensversicherung gibt Ihnen stets einen besonderen Grund zur vorzeitigen Tilgung eines laufenden endfälliger Vorausdarlehen an die Hand. Ob der Eintritt des Lebensversicherungsfalls oder die Zuteilung des Bausparkredits die vorzeitige entschädigungsfreie Ablösung des Vorauskredits erlaubt, ist rechtlich umstritten und zudem eine Frage der Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen. Das sollten Sie prüfen lassen.

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