Zunächst einmal sollten Sie beachten, dass beim Vorliegen eines berechtigten Interesses nicht in jedem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung geschuldet wird. Ab Mitte März 2016 sind Banken verpflichtet, schon im Kreditvertrag die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu beschreiben. Diese Beschreibungen können fehlerhaft sein, dann wird keine Zinsentschädigung geschuldet. In anderen Fällen kann das Darlehen vielleicht noch widerrufen werden oder die Bank selbst hat Ihnen als Verbraucher das Darlehen gekündigt. Auch in solchen Fällen hat das Institut keinen Anspruch auf eine Entschädigung.
Schließlich lässt sich die Entschädigung vielleicht dadurch umgehen, dass Sie das Darlehen auf den Käufer des Hauses übertragen oder Sie lassen es auf ein anderes Grundstück oder Haus umschreiben.
Sollte eine Vorfälligkeitsentschädigung aber dennoch zu begleichen sein, so beachten Sie bitte die Berechnungsweise:
Mit der Vorfälligkeitsentschädigung haben Sie Ihrer Bank oder Sparkasse die wirtschaftlichen Nachteile aus der vorzeitigen Rückzahlung auszugleichen. Ihr Geldhaus darf den Zinsschaden nach der Aktiv-Aktiv-Methode oder nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnen. Sie hat die Wahl.
Unter einer Aktiv-Passiv-Berechnung vergleicht Ihr Institut den Sollzinssatz Ihres Vertrags mit der Verzinsung von Hypothekenpfandbriefen. Bei der Berechnung ist die nach dem Kreditvertrag vereinbarte, im Zeitablauf abnehmende Restschuld zu berücksichtigen. Ferner sind auch alle Sondertilgungsrechte und Möglichkeiten der Erhöhung des Tilgungssatzes schadensmindernd einzubeziehen.
Die Entschädigung hat sich auf maximal 10,5 Jahre zu beschränken, gerechnet ab der Auszahlung des Darlehens. Sollte das Ende der Zinsfestschreibungszeit, also des Zeitraums, für den der Sollzinssatz fest vereinbart ist, vor dem oben genannten Termin liegen, so gilt dieser frühere Termin für die Berechnung.
Von der Zinsdifferenz hat die Bank ersparte Risikokosten abzusetzen. An dieser Stelle wird häufig geschummelt. Viele Institute berücksichtigen lediglich 0,10 oder 0,15% jährlich als Risikoersparnis. Dabei wurde schon im Rahmen einer Studie der Deutschen Bundesbank nachgewiesen, dass für typische Ausleihungen die Risikoersparnis im Durchschnitt 0,25% jährlich beträgt. Haben Sie lediglich 10 oder 20% Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht, so liegt die zu berücksichtigende Risikoersparnis weitaus höher, manchmal sogar zwischen 0,50 und 1,00%. Bei gewerblichen Krediten sind häufig noch höhere Abschläge von der Zinsdifferenz zu berücksichtigen.
Zusätzlich hat Ihr Geldhaus auch noch einen jährlichen Abschlag aufgrund der durch die Rückzahlung ersparten weiteren Darlehensverwaltung vorzunehmen (mindestens 100 EUR jährlich).
Alle Beträge sind auf den Zeitpunkt der vorzeitigen Ablösung abzuzinsen. Dadurch verringert sich die Entschädigung im Regelfall sogar noch erheblich.
Schließlich darf Ihr Institut noch eine kleine Gebühr für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erheben.
Wir empfehlen unseren Interessenten dringend, die gutachterliche Expertise von Prof. Dr. Klaus Wehrt in Anspruch zu nehmen, denn wer die banklichen Berechnungsangaben ungeprüft in die eigene Berechnung übernimmt, gelangt in den meisten Fällen auf das gleiche Ergebnis wie das Geldinstitut. Die Fehler in den Berechnungen der Banken sind eigentlich nie die fehlerhaften Kalkulationen, sondern die häufig bewusst zu den eigenen Gunsten angepassten Eingaben in die Berechnungsprogramme.
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Eine zweite Methode der Berechnung ist die Aktiv-Aktiv-Methode. Diese Kalkulation endet häufig mit geringeren Entschädigungsbeträgen. Deshalb nutzen Banken diese Berechnungsmöglichkeit so gut wie nie. Eigentlich müssten jedoch beide Berechnungsmethoden auf dasselbe Ergebnis führen. Schon daran erkennt man, dass bei der Aktiv-Passiv-Methode fast immer geschummelt wird. Die Aktiv-Aktiv-Methode ist daher ein schönes Instrument, eine bankliche Aktiv-Passiv-Berechnung zu überprüfen.
Berechnen Sie den Zinsschaden also selbst. Kalkuliert wird im Vergleich zu einer Wiederausleihe der Darlehensmittel in einen Ersatzkredit, der im Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung für die verbleibende Frist bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen werden kann. Stellen Sie zunächst einmal fest, um wie viele Prozentpunkte ihr damaliger Kreditzins – gleiche Zinsbindung ist Voraussetzung – über oder unter den damaligen marktüblichen Kreditzinsen lag. Diesen Auf- oder Abschlag nehmen Sie auf die aktuellen Kreditkonditionen vor. So gewinnen Sie Ihren Vergleichskredit.
Ein Beispiel: Ihr Darlehenszinssatz war für zehn Jahre mit 4,0% fest vereinbart. Damals galten jedoch marktüblich nur 3,5% für zehnjährige Darlehen. Mithin trug Ihr Kredit einen Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten. Sie lösen nach vier Jahren den Kredit vorzeitig ab. Der marktübliche Zinssatz für die Restlaufzeit von sechs Jahren ist im Zeitpunkt der Ablösung 2,5%. Somit ist Ihr Vergleichszinssatz 3,0%. Der jährliche Zinsverschlechterungsschaden beläuft sich daher auf 1,0 Prozentpunkte.
Zusätzlich darf Ihre Bank oder Sparkasse noch den sog. entgangenen Nettozinsgewinn, auch als Zinsmargenschaden bezeichnet, in Höhe von 0,5% jährlich geltend machen. Damit beläuft sich die jährliche Zinsdifferenz auf 1,5 Prozentpunkte insgesamt, folgt man dem obigen Beispiel.
Abermals gilt: Alle Beträge sind abzuzinsen, eine einmalige Bearbeitungsgebühr darf ergänzend erhoben werden.
Ich unterstütze Sie bei Ihren Berechnungen:
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Prof. Dr. Klaus Wehrt
Prof. Dr. Klaus Wehrt ist finanzmathematischer Experte für alle Fragen der Immobilienfinanzierung, insbesondere der Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigung, Professor für Volkswirtschaftslehre und Statistik, Buxtehude-Immenbeck.
