Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt – worin besteht der Unterschied?

Von Prof. Dr. Klaus Wehrt

Letzter Bearbeitungsstand: 02.10.2018

In der Diskussion um die Zinsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung von Immobiliendarlehen taucht eine Vielzahl von Begrifflichkeiten auf, die häufig dasselbe, manchmal aber auch etwas Unterschiedliches meint: Vorfälligkeitsentschädigung, Ablöseentschädigung, Vertragsentschädigung, Aufhebungsentschädigung, Ablösegebühr, Aufhebungsgebühr, Vorfälligkeitsentgelt, Ablöseentgelt, Aufhebungsentgelt, Vorfälligkeitspreis, Aufhebungspreis usw.

Für die Klassifikation dieser Begrifflichkeiten entscheidend ist der zweite Teil der zusammengesetzten Begriffe: Entschädigung, Gebühr, Entgelt und Preis. Das Entgelt und der Preis weisen deutlich in das Vertragsrecht. In diesem Fall bietet Ihnen die Darlehensgeberin an, den Kredit vorzeitig gegen einen mit Ihnen zu schließenden Vertrag über die Höhe des dafür zu zahlenden Preises zu beenden. In Bezug auf vertragliche Vereinbarungen gilt der Grundsatz der Privatautonomie. Der Gesetzgeber mischt sich im Regelfall nicht in den Abschluss privater Verträge ein. Es gilt in diesem Fall das Vereinbarte.

Allerdings gibt es Grenzen, die nicht überschritten werden dürfen: Verträge können sittenwidrig sein, weil das vertragliche Entgelt den Inhalt einer fairen Vereinbarung zwischen Ihnen und der Bank einseitig überschreitet. Offensichtlich wird hier eine Schwächeposition des einen gegen den anderen Vertragspartner ausgenutzt. So darf ein Vorfälligkeitsentgelt die tatsächlich als Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile zu ermittelnde Zinsentschädigung nicht um mehr als 100% überschreiten. Derartige Vereinbarungen können überdies gegen „das Gebot von Treu und Glauben“ verstoßen, so wenn trotz bestehendem Kündigungsrechts aufgrund des Immobilienverkaufs von Ihnen der Abschluss einer Vereinbarung verlangt wird. In diesen Fällen verliert die Darlehensgeberin entweder das Recht auf eine Entschädigung schlechthin (eher selten) oder muss sich mit dem Ausgleich ihrer wirtschaftlichen Nachteile, die Vorfälligkeitsentschädigung, zufrieden geben.

In den angenehmeren Fällen rückt die Bank das Entgelt selbst in die Nähe einer Entschädigung, indem sie darlegt, dass der Preis dem Ausgleich ihres Schadens dient oder nach den höchstrichterlichen Grundsätzen der Schadensberechnung kalkuliert wurde.

Der Begriff einer Gebühr weist eigentlich in das Öffentliche Abgabenrecht. Insofern ist dieser Terminus als Preis für die Aufhebung eines Kredits unpassend. Offensichtlich möchte die Bank Ihnen suggerieren, dass dieses Entgelt genauso wie eine gesetzliche Gebühr nicht verhandelbar ist. Das stellt eine bewusste Irreführung von Darlehensnehmern dar.

Auflösungswilligen Kreditnehmern ist dringend zu empfehlen, sich niemals auf Preise, Entgelte und Gebühren einzulassen. Sie sollten stets darauf bestehen, dass eine Entschädigung für den Ausgleich des banklichen Zinsschadens aus der vorzeitigen Ablösung zu zahlen ist. Entschädigungen weisen in das Schadensersatzrecht. Ihnen als Schädiger bleibt es möglich, der Bank gegenüber nachzuweisen, dass ihr Zinsschaden den Ausgleich der wirtschaftlichen Nachteile übertrifft. Gerichte werden dann den Fall nicht einfach deshalb zurückweisen, weil sich die Parteien im Rahmen ihrer Privatautonomie auf eine vertragliche Gegenleistung geeinigt haben. Sie haben die Entschädigung darauf zu überprüfen, ob sie den eingetretenen Schaden korrekt abbildet.

Sollte sich eine Darlehensgeberin dagegen sperren, das Entgelt, den Preis oder die Gebühr umzudeklarieren, so können Sie sich dagegen schützen, indem Sie vor Unterzeichnung der Vereinbarung schriftlich darauf verweisen, dass Sie sich durch das Procedere einseitig unter Druck gesetzt fühlen und Ihnen keine andere Wahl bleibt, als sich dem zu fügen.

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